Desahucios: Europa vs. España

Post originalmente publicado en Visc a Gavà.

Recientemente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó que la ley hipotecaria española era abusiva y que, por tanto, vulneraba la legislación europea de protección a los consumidores. Aunque, en ocasiones pueda no parecerlo, lo cierto es que existe en la Unión Europea una importante normativa que protege al consumidor y que, desgraciadamente, los ciudadanos solemos ser desconocedores de esta normativa y, consecuentemente, no reclamamos todo lo que deberíamos. De hecho, y para poner un ejemplo fácil, la garantía de dos años de los bienes corpóreos de cualquier tipo proviene directamente de la legislación europea, no de la española.

Gracias al TJUE, probablemente la ley hipotecaria española tendrá que modificarse o bien, los jueces tendrán que aplicar la jurisprudencia europea. La importancia de esta sentencia viene dada porque la ley hipotecaria deberá ser más flexible con los consumidores. Es decir, no se podrá desahuciar de manera directa y sin apenas recursos como iba ocurriendo hasta ahora.

Sin embargo, ¿qué pasa en el resto de Europa? Los desahucios, obviamente, existen. Y no dejarán de existir pues, en ciertos casos, estos pueden incluso a llegar a tener sentido. La principal diferencia se da en el procedimiento que se produce desde el impago hasta que se desahucia. ¿Qué garantías tenemos en el resto de países europeos? 

Brevemente, expongo las principales características que se dan en algunos de los principales países de Europa:

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– Alemania: 

el impago de la hipoteca supone la cancelación del crédito por parte del banco y a exigir la devolución inmediata de todo el crédito. Sin embargo, el deudor puede evitar el embargo o atrasarlo si se compromete a saldar la deuda. 

En el caso de que finalmente no pudiera afrontarse el pago, se produce una subasta forzosa del piso pero sin producirse (aún) ningún desahucio. 

Una vez el piso tenga un nuevo propietario, es éste el que ahora tiene el derecho a desahuciar al anterior propietario (ahora llamado inquilino). 

Sin embargo, si el desahuciado finalmente pierde el piso y no tiene opciones económicas a adquirir uno nuevo, el Estado, a través del programa Hartz IV, subvenciona un nuevo hogar al desahuciado más una cantidad dineraria mensual para su subsistencia. 

Cabe decir, también, que de manera general en Alemania, como en muchos países europeos, se vive de alquiler. 

– Francia: 

Los desahucios suelen ser muy marginales. De hecho, de manera general no suelen concederse hipotecas, si no préstamos inmobiliarios, que, consecuentemente, provoca que el impago del crédito no se avale con el piso. 

Los procedimientos de expulsión se inician generalmente a partir del segundo impago. Como curiosidad, no se permite desahuciar a nadie durante el invierno. 

Decía que los desahucios son marginales porque en el propio proceso de adquisición de un piso a través de una hipoteca u otro crédito, las garantías expuestas en las firmas de los contratos son monstruosamente superiores a las dadas en el caso español. Para empezar, los nuevos propietarios están obligados a adquirir una especie de seguro que cubre los costes del crédito en caso de desempleo o causa mayor. 

Si el impago persiste, la ley establece una serie de mecanismos con el fin de llegar a un acuerdo entre ambas partes, con el fin de fraccionar la deuda o reducirla. Además, existen numerosos recursos para ambas partes del proceso.

 – Reino Unido: 

En Reino Unido, como en Francia, el proceso de desahucio de una persona suele ser muy largo y también dispone de numerosos recursos judiciales para ambas partes. Además, aquí se considera impago a partir del sexto mes. Todo este conjunto de inconvenientes para iniciar desahucios suele provocar que los acreedores lleguen a acuerdos a través de la fracción del crédito o reducción de este o de sus intereses o incluso a conceder demoras en el pago del crédito.

Como en España, la venta del inmueble del desahuciado no necesariamente extingue el crédito si la venta de este no ha cubierto el crédito en su totalidad. 

La legislación inglesa establece, además, que antes de acudir a la vía judicial el acreedor ofrezca alternativas de pago razonables a través del diálogo con el deudor. De hecho, en caso de vía judicial, el propio juez inspecciona estas alternativas para ver si se han ofrecido y si han sido razonables y justas.

 – Italia: 

En Italia, aunque con una legislación hipotecaria muy similar a la española, no se ha dado el boom inmobiliario que se dio en España. En parte, porque las hipotecas que se concedieron a duras penas cubrían el 60% del valor del bien hipotecado y, en ocasiones muy reducidas y siempre que hubieran muchas garantías de pago, este porcentaje se agrandaba hasta el 80%.

La legislación italiana permite al deudor hipotecario que no puede asumir la deuda de manera temporal la solicitud al acreedor la suspensión del pago durante un máximo de un año, siempre y cuando esta solicitud la acompañe con razones de peso.

Como en el resto de países europeos analizados, los hipotecados con dificultades económicas suelen establecer negociaciones con el banco para reducir las mensualidades o conceder ampliaciones en el plazo de pago. Si, a pesar de todo, no puede afrontarse la hipoteca, el piso entra en subasta. Con su venta, se liquida la hipoteca y, si el precio obtenido fuera mayor al valor de la casa, este se entrega al desahuciado.

Es, como en el caso alemán, el nuevo propietario quien tiene que iniciar el proceso de desahucio, que, en los mejores casos, llevará un par de años, en especial, por la lentitud de la administración y justicia italiana.

 A pesar de todo, desde 2008, Italia prorroga año tras año un decreto ley que prohíbe el desahucio a aquellos con rentas anuales inferiores a 27.000€, mayores de 65 años, enfermos terminales o personas con grado de invalidez superior al 66%.

– Portugal:

Desde 2012, existe un nuevo régimen jurídico para los hipotecados que no pueden afrontar los pagos. Así, las familias con al menos uno de los cónyuges en paro o que los ingresos anuales hayan descendido en un 35%, pueden pedir un periodo de carencia de hasta dos años, un préstamo adicional o una prórroga del plazo de amortización.

En el caso de resultar insuficientes estas medidas, la entrega de la casa para saldar la deuda extingue la hipoteca en su totalidad, siempre y cuando la venta de la casa sea la misma cantidad que la del crédito. En caso contrario, deben seguir pagándose los intereses y comisiones del préstamo (como en España).

– Grecia: 

Hasta 2009, la situación hipotecaria y de desahucios era muy similar a la española. Sin embargo, se aprobó una moratoria que prohibía los desahucios si la casa hipotecada era la primera residencia y si era menor de 200 metros cuadrados.

En 2010, además, se aprobó una ley que obligaba a realizar intentos de negociación entra las partes para llegar a acuerdos que evitasen la vía judicial. Esta ley, además, protegió la vivienda principal del deudor, evitando que pudiera ser embargada si no puede hacerse frente el pago de la hipoteca. Esta Ley, además, permite congelar la hipoteca temporalmente si el deudor está en paro, tiene problemas graves de salud o si sus ingresos totales no son suficientes para cubrir las necesidades básicas.

– Bélgica: 

En un país donde el subsidio del desempleo es ilimitado, las garantías hipotecarias que se piden no son grandes requisitos. Sin embargo, de producirse impagos, los bancos tienden a lograr una negociación entre el deudor y el acreedor. De no lograrse un acuerdo o bien de persistir el impago, el bien inmueble en puesto en subasta pública. Si la venta del piso no cubre la deuda, el deudor quedará registrado en la lista de morosos. 

No obstante, si el desahucio que se produce recae sobre la vivienda habitual de la familia, los desahuciados son enviados a residencias públicas o pisos de protección social.

– Holanda: 

se considera impago de la hipoteca a partir de cuarto mes. En este caso, el acreedor contacta con el deudor con el fin de lograr un acuerdo. Generalmente, si la perspectiva económica del deudor es que mejore, se suele acordar una demora del crédito o rebaja. Si, aún así, persiste el impago, la entrega de la vivienda al banco liquida el crédito.

 

 

En definitiva, aunque encontramos algunas diferencias sustanciales alrededor de los países europeos, la mayoría de los países incluyen importantes incentivos para lograr un consenso entre los bancos y la parte deudora antes de proceder a un desahucio. Sea dicho también, que algunos de estos países (en concreto los del Norte de Europa), tienen importantes ayudas sociales enmarcadas en lograr la persistencia de la vivienda habitual de la familia o, en su defecto, de sustituirla por otra vivienda social. 

Aunque no se ha citado aquí expresamente, cabe decir que los países escandinavos, en general, comparten un importante mercado de vivienda social y de alquiler. Las importantes ayudas sociales que muchas personas con problemas económicos reciben hacen, prácticamente impensable, que puedan practicarse desahucios. E, incluso, en aquellos mercados donde el mercado de vivienda de alquiler sea muy escaso, se disponen de ayudas para la compra de vivienda habitual, o bién, se prohiben desahucios, se penalizan las viviendas abandonadas y existe un importantísimo parque de alquiler social. O bien, de no existir suficiente parque público de alquiler social, se limitan por Ley los precios de alquiler.

Cabría plantearse, también, porqué en España eso del alquiler, de la vivienda social o de las ayudas para los mas necesitados nunca ha entrado en los planes de nuestros Gobiernos.

Post originalmente publicado en Visc a Gavà.

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2 thoughts on “Desahucios: Europa vs. España

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